Der Traum von den eigenen vier Wänden in der Großstadt wird immer schwieriger zu realisieren. So auch in Hannover, der Landeshauptstadt von Niedersachen. Dort haben sie die Preise für Immobilien seit 2008 verdoppelt. Ähnlich geht es den Gemeinden im Umland. Auch dort kennen die Preise nur eine Richtung – steil nach oben. Doch handelt es sich dabei um eine Blase, die irgendwann platzen könnte?
Die Immobilienmakler in Hannover berichten einheitlich, dass es sich bei der Preissteigerung hauptsächlich um eine angebotsbedingte Verknappung des Immobilienangebots handelt. Das gilt auch für die anderen Großstädte in Deutschland.
Schuld an der Misere ist immer noch die Finanzkrise von 2007/2008 und die damit einhergehende Geldpolitik der europäischen Zentralbank EZB. Seit dem Zusammenbruch der Finanzmärkte, hält sie die Zinsen konstant bei Null. Das führte dazu, dass Kredite billiger wurden, so dass die Firmen sich seither günstig refinanzieren können. Die Absicht war es, die Wirtschaft damit anzukurbeln. Die Kehrseite war, dass Sparer seit 10 Jahren keine Renditen mehr auf ihr Geld erzielen, wenn sie es in die Bank bringen. Was bleibt also als Alternative? Immobilien und Aktien. Ein Rechenbeispiel dazu:
Wenn eine Immobilie 100.000 EUR kostet und pro Jahr 3.000 EUR an Mieteinnahmen erzielt, dann ist die jährliche Rendite vor Steuern bei 3% des Kapitals. In Zeiten wie 2006, als man circa 3% aufs Tagesgeld bekommen hat, hätte man so ein Objekt für den Preis nicht verkaufen können. Aber jetzt, wo die Anleger sich schon über 0,5% oder 1% Rendite freuen würden, da sieht es anders aus. Bei 3.000 EUR Einnahmen pro Jahr wären Investoren sogar bereit circa 300.000 EUR für das gleiche Objekt zu bieten, weil sich ihr Kapital dann genau 1% verzinsen würde. Da wundert es nicht, wenn sich die Preise auch mal vervielfachen. Immobilien erfreuen sich einer starkt gestiegenen Nachfrage.
Verschärfend kommt hinzu, dass aus dem gleichen Grund, immer weniger Menschen bereit sind ihre Objekte zum Verkauf anzubieten. Denn selbst, wenn man einen guten Verkaufspreis erzielt, was soll man mit dem vielen Geld anfangen, wenn es keine Zinsen drauf gibt? Jeder, der es nicht gerade dringend braucht, der lässt es lieber in der Anlage.
Viele Eigentümer haben ihre Wohnungen oder Häuser zu einer Zeit gekauft, wo die Preise deutlich geringer waren. Zu ihrer großen Freude sind neben den Kaufpreisen, auch noch die Mieten stark angestiegen. Die demogarfische und wirtschafliche Entwicklung treibt die Menschen in die Städte und steigert zusätzlich die Nachfrage. Daher haben sich ihre Renditen noch weiter erhöht. Umso geringer ist ihr Interesse ihre Immobilien auf den Markt zu werfen.
Man kann also davon ausgehen, dass es sich bei der aktuellen Marktlage nicht um eine Blase handelt. Es handelt sich eher um eine Verknappung des Angebots, bei gleichzeitig gestiegener Nachfrage. Echte Immobilienblasen gab es hauptsächlich im Jahr 2008 in Spanien oder in Dubai. Dort haben Investoren reihenweise Hochhäuser an der Küste hochgezogen. Vermietet waren sie nicht, nur ist man davon ausgegangen, dass sich schnell Abnehmer dafür finden werden. Die Kalkulation ging leider nicht auf, so dass die spanische Küste vollgepflastert war mit leeren Gebäuden, deren Rendite bei Null lag. So etwas sind klassische Immobilienblasen, die irgendwann platzen. Sie entstehen dann, wenn Häuser spekulativ gebaut werden, in der Annahmen, dass man sie schon irgendwem andrehen kann.
Allerdings muss es nicht so sein, dass sich die Preise in Deutschland ewig so weiter entwickeln werden. Die Nachfragenseite wird sich so bald nicht verändern. Ältere Menschen wollen in die Großstadt, um im Alter besser versorgt zu sein. Die Jungen erhoffen sich bessere berufliche Perspektiven. Daran wird wohl nicht zu rütteln sein.
Sollte jedoch die EZB irgendwann anfangen die Zinsen zu erhöhen, ist es durchaus möglich, dass am Markt Preiseinbrüche erfolgen werden. Wenn es in der Bank wieder 2-3% Zinsen gibt, dann zahlen Investoren für das Objekt aus der obigen Rechnung nicht mehr die 300.000 EUR, sondern wieder nur noch 100.000 – 200.000 EUR. Da kommt es darauf an, wie stark sich die Mieteinnahmen nach oben entwickeln in der Zwischenzeit.
Halten wir also nochmal fest: eine Blase in den Städten am deutschen Immobilienmarkt gibt es momentan eher nicht. Dafür ist die reale Nachfrage nach Wohnraum einfach viel zu groß. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass die EZB den Leitzins erhöht. Das würde dazu führen, dass wieder mehr Menschen ihre Immobilien zum Verkauf anbieten und das würde die Preise wohl teilweise drastisch sinken lassen. Ob dieses Szenario eintritt und wie schnell es eintritt, das ist äußerst fraglich. In Deutchland mehren sich aktuell (Stand 12/2018) die Anzeichen für ein Ende der guten Wirtschaftslage, während sich andere EU-Länder noch immer nicht von der Finanzkrise erholt haben. Meine subjektive Einschätzung unter diesen Umständen ist, dass uns die Nullzinspolitik wohl noch sehr lange erhalten bleiben wird.