clever investieren

Investieren an den Finanzmärkten – Teil 2

by

Nachdem ich im Teil 1 dieser Serie klar gemacht habe, warum Sie gar keine andere Wahl haben als selber am Kapitalmarkt tätig zu werden, möchte Ihnen nun zeigen, wie Sie grundlegende Fehler an der Börse vermeiden und stattdessen mit einfachen Mitteln relativ stabile Erträge erzielen können.

Geheimtipps an der Börse gibt es nicht

Ich erinnere mich noch an die Zeit, als die Dot.com–Blase kurz vor dem Explodieren war (ca. 1999/2000). Damals kursierten ständig „Geheimtipps“ durch die Finanznachrichten, dass die Firma XY kurz davor sei ein Produkt zu entwickeln, dass den Aktienkurs durch die Decke springen lassen wird. Alle kauften daraufhin wie verrückt. Nach dem Platzen der Blase, wussten wir es besser und hatten die erste Lektion der damals beginnenden Internetära gelernt:

In Zeiten, in denen Informationen in einer Sekunde alle Kontinente gleichzeitig erreichen, gibt es keine Geheimtipps an der Börse. Wer heute eine Empfehlung bekommt, der muss sich darüber im Klaren sein, dass über 6 Milliarden Menschen ebenfalls über das gleiche Wissen verfügen. Vergessen Sie also die Legenden, nach denen Sie auch als Hobbyinvestor Aktien von unterbewerteten Firmen kaufen und mit riesigem Gewinn verkaufen können – dieses Kapitel der Börsengeschichte ist beendet.

Schneller Erfolg und Tod von Geschäftsmodellen

Lektion zwei des neuen Internetzeitalters war die Erfahrung, dass Firmen aus dem Nichts zu Milliardenimperien heranwachsen können. Google, Amazon, Ebay, Facebook – all diese Konzerne gibt es erst seit wenigen Jahren und heute sind sie mehrere Milliarden schwer. Gleichzeitig kann es aber auch passieren, dass Geschäftsmodelle von einem Tag auf den anderen zusammenbrechen und dass sich ein florierender Milliardenkonzern in kurzer Zeit in ein Krisenunternehmen verwandelt. So ähnlich ist das geschehen mit AOL, Myspace oder Lycos, im gewissen Sinn auch Yahoo.

Es ist heute so: manche Firmen werden rasant zu Verkaufsschlagern, andere werden über Nacht zum Sterben verurteilt und niemand weiß genau, welche das sein werden. Investments in einzelne Aktien können Fluch oder Segen sein und selbst der beste Wirtschaftswissenschaftler kann kaum vorhersehen, welches Geschäftsmodell langfristig Erfolg haben und welches scheitern wird. Als Geldanlage ist es daher immer riskant nur ein paar einzelne Aktien zu kaufen – auch für Profis.

Klassische Aktienfonds

Klassische Aktienfonds waren bis vor einigen Jahren der sicherste Weg, um einen ausgewogenen Mix von Beteiligungen zu erwerben. Fonds werden normalerweise von Managern verwaltet, die sich um die Auswahl von Firmen kümmern, die gekauft und verkauft werden. Das Geld wird dabei normalerweise auf so viele verschiedene Aktien verteilt, dass das Risiko eines Totalverlustes so gut wie ausgeschlossen ist. Das ist grundsätzlich keine schlechte Strategie und bei einem vernünftigen Fondsmanager kann man immer mit relativ guten Ergebnissen rechnen, denn: als erstes profitiert man als Anleger von den Wertsteigerungen der Aktien. Des Weiteren werden die Dividenden der Unternehmen an Sie ausgezahlt oder sofort in neue Aktien angelegt (thesauriert). Es ist also ein kontinuierlicher Wertzuwachs vorhanden. Aber auch Fonds haben gewisse Nachteile:

  1. Das Gehalt der Fondsmanager wird bezahlt, indem jährliche Verwaltungskosten in Höhe von ca. 2-3% des Anlagenwertes anfallen.
  2. Es werden Gebühren in Höhe von 2-5% des Kaufwertes fällig, wenn Sie Anteile bei der verwaltenden Fondsgesellschaft kaufen und verkaufen. Diese schmälern Ihre Rendite ungemein.
  3. Die Erfahrung zeigt, dass 80% der Fondsmanager mit ihrer Aktienauswahl ein schlechteres Ergebnis erzielen, als der Index, den sie selbst als Vergleichsgröße heranziehen. Wenn der Manager zum Beispiel nur deutsche Aktien kauft aber schlechter abschneidet als der DAX, dann hat er seinen Anspruch verfehlt besser zu sein, als der deutsche Aktienmarkt. Dann hätten Sie gleich ein Produkt kaufen können, dass sich nur aus DAX-Aktien zusammensetzt – das wäre einfacher und billiger gewesen.

ETFs und Indexfonds

Genau das ist der Punkt, an dem so genannte ETFs (auch Indexfonds genannt) ansetzen. Anstatt einen teuren Manager zu bezahlen, bilden diese Produkte einen Index computergesteuert nach – wie zum Beispiel den DAX. Steigt oder fällt der DAX um 5%, dann steigt oder fällt auch ein DAX-ETF um ca. 5%. Sie erhalten dadurch fast genau dieselbe Rendite oder den Verlust, den Ihr gewählter Index erwirtschaftet.

Die Verwaltungsgebühren dieser Anlageform liegen meist nur bei ca. 0,3-1% pro Jahr. Zudem können Sie ETFs direkt an der Börse erwerben und müssen nicht über die Fondsgesellschaft kaufen. Daher auch der Name: Exchange Traded Funds. Dadurch sparen Sie die oben genannten 2-5% Gebühren beim Kauf und Verkauf. Bei all diesen Vorteilen zusammen, sehe ich fast keinen vernünftigen Grund mehr Geld in normale Fonds zu stecken.

Wer als privater Kleininvestor das Beste aus seinem Geld machen möchte, der fährt meiner Meinung nach mit Indexfonds am sichersten. Sie sind die billigste Alternative, um ein breit gestreutes Aktienpaket zu erwerben und das bei minimalen Kosten. Sie brauchen keine besonderen Kenntnisse über bestimmte Firmen und Branchen zu erwerben, sondern es reicht zu wissen, ob es der Wirtschaft gut oder schlecht geht. Dementsprechend verhalten sich meist auch die Börsenkurse.

Wie Sie einen ETF kaufen

Auf dem Markt für ETFs ist mittlerweile sehr viel los, der Trend hat sich herumgesprochen. Die Produktauswahl hat sich in den letzten Jahren vervielfacht. Sie können mittlerweile ETFs auf alle möglichen Länder, Währungen, Branchen oder sogar Rohstoffe kaufen. Mittlerweile gibt es sogar ETFs, die bei fallenden Kursen Gewinne machen. Ob das dem Zweck eines Indexfonds noch entspricht sei dahingestellt, nützlich ist dieses Produkt aber allemal – ich zeige Ihnen bald wieso.

Hier aber erstmal eine (subjektive) Auswahl größerer Gesellschaften, die in Deutschland ETFs anbieten:

Ishares – http://de.ishares.com/de/rc/

Lyxor – http://www.lyxoretf.de

Deutsche Bank – http://www.etf.db.com/

Deka-Bank – https://www.etflab.de/

Sehen Sie sich einmal die Produktauswahl an. Wenn Sie sich für einen Fonds entschieden sollten, dann müssen Sie lediglich dessen WKN- oder ISIN-Nummer notieren. Anschließend müssen Sie eine Kauforder bei Ihrer Bank aufgeben, die Ihr Aktiendepot verwaltet und dort diese Nummer angeben. Der Kauf wird dann ganz normal über eine Börse oder den Direkthandel abgewickelt und die Papiere werden in Ihr Depot transferiert.

Kostenloses Aktiendepot – ein Muss!

Wenn Sie einen ETF erwerben und dessen Wert entwickelt sich zunächst in die falsche Richtung, dann bekommen Sie dennoch regelmäßig die Dividenden der im Fonds enthaltenen Firmen ausgezahlt. Diese können zum Teil ca. 1-3% des Anlagenwertes ausmachen. Mehr Zinsen kriegen Sie bei der Bank meist auch nicht, so dass Sie solche Phasen langfristig aussitzen können, während Sie immer noch einen Cash-Flow erzeugen.

Dabei müssen Sie aber beachten, dass Sie ein Depot einrichten, welches keinerlei Verwaltungsgebühren verursacht. Viele Hausbanken verlangen ca. 1% des Anlagenwertes als Verwaltungsgebühr. Haben Sie Fondanteile im Wert von 20.000 Euro im Depot, werden 100-200 Euro pro Jahr fällig. Diese Gebühren nehmen Ihnen das weg, was die Dividenden vorher erarbeitet haben. Eine derartige Verschwendung ist völlig unnötig. Es gibt zahlreiche Anbieter, bei denen sie ein kostenloses Depot einrichten können, ohne dass Sie gleich Ihre Hausbank komplett wechseln müssen. Hier nur einige Anbieter: Diba, Cortal Consors, Flatex. Es gibt noch zahlreiche mehr, diese finden Sie aber viel einfacher in Vergleichsportalen für finanzielle Angelegenheiten.

Anlagestrategie für Anfänger

Nun wissen Sie, was ETFs sind, wie man sie erwirbt und wie man sie möglichst billig für sich arbeiten lässt. Im dritten Teil dieser Serie zeige ich Ihnen dann, wie Sie mit ETFs eine Strategie entwickeln, mit der Sie in Guten und schlechten Zeiten Geld verdienen können.

Fazit

Einzelne Aktien sind sehr riskant. Es gibt heute keine Geheimtipps mehr und die Geschäftsmodelle der Firmen können heutzutage schnell kollabieren.

Klassische Aktienfonds sind gut, erheben jedoch hohe Gebühren, um dann meist schlechtere Ergebnisse zu erzielen als der Vergleichsindex.

ETFs oder Indexfonds sind für unerfahrene Anleger die billigste Möglichkeit am Kapitalmarkt zu investieren.

Die Renditechancen eines ETFs abzuschätzen bedarf keiner besonderen Expertise, sondern es reicht die wirtschaftlichen Zukunftsaussichten eines Landes oder einer Branche zu beurteilen.

Selbst bei negativer Kursentwicklung erhalten Sie die Dividenden Ihrer im ETF enthaltenen Aktien. Diese werden Ihnen jedoch von der Bank wieder fast komplett geklaut, wenn Sie kein kostenloses Aktiendepot eingerichtet haben.

Haftungsausschluss:

Bitte beachten Sie: alle Kommentare zu rechts-, finanz- und steuerrechtlichen Themen sind ohne Gewähr und lediglich subjektive Meinung des Autors. Für verbindliche Auskünfte sollten Sie einen Anwalt, Steuer- oder Finanzberater konsultieren.

Wie Sie richtig in Immobilien investieren

by

Wenn Sie Geld in eine Immobilie investieren möchten, dann stellt sich die Frage nach dem richtigen Preis. Doch wie ermittelt man diesen? Für alle, die keine wirtschaftliche Ausbildung hinter sich haben, ist diese Frage nicht so einfach zu beantworten. Daher zeige ich Ihnen heute, wie Sie mit einer einfachen Rechnung den Wert eines Anlageobjektes ermitteln können. Diese Rechnung können Sie anschließend auch für andere Investitionsprojekte verwenden, unabhängig von der Anlagenklasse.

Investitionsrechnung für Anfänger

Stellen Sie sich vor, jemand stellt Sie vor diese Alternative: Sie erhalten heute 98 Euro oder 100 Euro in einem Jahr.  Wie entscheiden Sie sich? 100 Euro klingen doch gut, denn es sind mehr als 98 Euro – macht es dann Sinn die 100 Euro zu nehmen?

Um diese Entscheidung zu treffen ist vorher die Klärung einer Frage notwendig, nämlich was Sie mit Ihrem Geld innerhalb eines Jahres alternativ machen könnten. Nehmen wir an, Sie entscheiden sich dafür die 98 Euro zu nehmen. Dieses Geld können Sie für einen Zins von 5% bei Ihrer Bank anlegen. Nach einem Jahr vermehrt sich Ihr Guthaben dann nach folgender Formel:

98 Euro * (1 + Zins :100)

Das macht in diesem Fall:

98 Euro * 1,05 = 102,9 Euro

Das bedeutet: wenn Sie die Möglichkeit haben Ihr Geld mit 5% zu verzinsen, dann ist es für Sie besser die 98 Euro zu nehmen und es sofort anzulegen, weil Sie dadurch nach einem Jahr mehr Geld haben werden, als die 100 Euro.

Nehmen wir nun an, Sie könnten das Geld nur mit einem Zinssatz von 2% anlegen, anstatt mit 5%. Dann errechnet sich ein anderer Betrag:

98 Euro * 1,02 = 99,6 Euro

In diesem Fall ist es so, dass es besser gewesen wäre auf die 100 Euro zu warten, anstatt sofort die 98 Euro zu nehmen, denn so hätten Sie eine höhere Rendite erwirtschaften können.

Diese zwei Rechnungen kann man auch aus der umgekehrtern Perspektive durchführen. Wenn Sie den Wert einer Zahlung aus der Zukunft zum heutigen Zeitpunkt berechnen möchten, dann können Sie dies durch Umstellung obiger Formel tun. Hierfür habe ich wieder die obigen 5% und dann 2% angesetzt.

100 Euro / 1,05 = 95,2 Euro

100 Euro / 1,02 = 98,04 Euro

Der Wert, den Sie als Endergebnis erhalten ist der aktuelle Wert der zukünftigen Zahlungen. In der Wirtschaftslehre nennt man diesen den „Barwert“ einer Einzahlung.

Zins und Barwert

Fassen wir zusammen:

  • Eine Zahlung von 100 Euro in der Zukunft ist nicht so viel wert, wie ein Zahlung von 100 Euro in der Gegenwart.
  • Der Wert einer zukünftigen Zahlung zum heutigen Zeitpunkt wird Barwert genannt. Dieser wird durch das Abzinsen der eigehenden Geldbeträge errechnet.
  • Der Gegenwartswert zukünftiger Zahlungen ist immer abhängig von dem Zins, den man in der Zwischenzeit erwirtschaften kann, zum Beispiel durch alternative Anlagen wie ein Tagesgeldkonto.

Bewertung von Immobilien

Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie erwerben und diese als Investition nutzen. Das bedeutet, dass Sie sie nicht weiterverkaufen, sondern ein Leben lang nur die Mieteinnahmen erhalten möchten. Mieteinnahmen sind regelmäßige, gleich bleibende Zahlungen, daher werden Sie in der Finanzmathematik als „Rente“ angesehen. Der Barwert von Renten errechnet sich nach folgender Formel:

Barwert = regelmäßige Zahlung (pro Jahr) / (Zinssatz : 100)

Ein Beispiel: Die Nettomieteinnahmen einer kleinen Eigentumswohnung belaufen sich auf 5000 Euro pro Jahr. Der Zins, den Sie in der Bank für Ihr Geld erhielten, läge nun für alle Zeit bei 3%. Dann errechnet sich folgender Wert für die Immobilie:

5000 Euro / (3 :100) = 166.667 Euro

Das bedeutet, dass Sie für eine Wohnung, die 5000 Euro Netto-Mieteinnahmen pro Jahr erwirtschaftet, maximal 166.667 Euro ausgeben sollten, wenn Sie möchten, dass sich Ihr Geld mit mindestens 3% verzinst. Sollten Sie ein solches Angebot finden und es kostet weniger als der obige Betrag, dann erwirtschaften Sie automatisch eine höhere Rendite als 3%, wenn Sie es erwerben. Ist der Preis höher, ist es besser Ihr Geld bei der Bank zu lassen.

Bitte beachten Sie: Dies gilt nur unter der Bedingung, dass Sie den gesamten Betrag sofort aus Eigenmitteln finanzieren. Wenn Sie die Zinszahlungen für ein aufgenommenes Darlehen mit einfließen lassen möchten, dann müssten Sie diese noch von den jährlichen Einnahmen abziehen.

Die richtige Rendite in der Praxis

Wenn man bedenkt, dass eine vermietete Immobilie auch Kosten verursacht, weil sie hin und wieder renoviert werden muss, dann sollte man sich nicht mit einer Rendite unterhalb von 6-8% zufrieden geben. Insbesondere, da diese später noch von Vater Staat nach unten „korrigiert“ wird.

Zudem gehen Sie das Risiko ein, dass gelegentliche Mietausfälle die Einnahmen schmälern und für diesen Fall benötigen Sie einen Sicherheitspuffer.

Hinzu kommt, dass die Inflation einen Teil des Geldes entwertet, wobei dies über Mieterhöhungen zumindest zum Teil wieder kompensiert werden kann.

Eine Zielrendite von mindestens 6-8% ist daher insbesondere bei älteren Immobilien mehr als sinnvoll. Liegt sie darunter, lohnt sich das Investment nur bedingt.

Ich habe nun eine Wohnungsanzeige aus einer Online-Börse als Rechenbeispiel verwendet: Die Jahres-Netto-Mieteinnahmen des Objektes liegen bei 4368 Euro, der Preis beträgt 99.000 Euro. Das Objekt ist vermietet und soll es weiterhin bleiben. Lohnt sich das Investment?

Berechnung:

4.368 Euro / (6 : 100) = 72.800 Euro

4.368 Euro / (7 : 100) = 62.400 Euro

4.368 Euro / (8 : 100) = 54.600 Euro

Sie sehen, der angemessene Preis für diese Wohnung ist selbst bei einer relativ geringen Verzinsung von 6% höchstens 72.800 Euro. Der angesetzte Verkaufspreis von 99.000 Euro liegt daher viel zu hoch.

Fazit

Der Wert einer Immobilie wird unter Investoren üblicherweise über die realisierbare Mietrendite ermittelt. Dazu werden von den Mieterträgen alle voraussichtlichen Kosten abgezogen und der Barwert aller zukünftigen Zahlungsüberschüsse mit einer einfachen Formel abgezinst.

Die meisten privaten Wohnungskäufer zahlen viel zu viel für Immobilien. Sie nehmen oft den gegeben Preis hin, da sie keine echte Vergleichsgröße haben. Ausschlaggebend für sie ist eher die Frage, ob sie ihnen gefällt und ob sie sich die Wohnung leisten können. Meist handeln sie noch ein wenig vom Preis herunter, aber das sind für einen cleveren Verkäufer eher Peanuts, da der Preis normalerweise viel zu hoch angesetzt wird.

Wenn Sie irgendwann um eine Immobilien feilschen müssen, dann haben Sie nun ein sehr genaues Werkzeug, mit der Sie die Rendite Ihrer Wunschobjekte genau bestimmten können.

 

Rechtlicher Hinweis:

Alle obigen Äußerungen zu finanziellen und rechtlichen Aspekten sind meine subjektiven Überzeugungen und damit ohne rechtliche Gewähr. Meine Aussagen sollen keine Rechts- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen. Bitte konsultieren Sie für weitere Fragen einen Qualifizierten Rechtsbeistand, Steuer- oder Finanzberater.