Wert einer Immobilie kostenlos berechnen – Excel-Tool zum Download

Ich habe ein Excel-Tool erstellt, mit dem man den Wert einer Immobilie ganz einfach berechnen kann. Die Berechnung erfolgt anhand der Regeln der dynamischen Investitionsrechnung. Für alle Ein- und Auszahlungen werden die Barwerte anhand eines Zinses ermittelt, den Sie selber festlegen können. Das Ergebnis der Rechnung ist der Wert einer Immobilie -inklusive aller Erwerbsnebenkosten wie: Maklergebühr, Notar und Grunderwerbssteuer. Sie können sich dieses Tool gerne herunterladen, damit arbeiten oder an Freunde weiterleiten.

Ermittlung des Kaufpreises einer Immobilie

Als betriebswirtschaftlicher Laie wird man gerne mal von Maklern hinters Licht geführt was den Wert einer Immobilie betrifft. Das funktioniert, weil die meisten Menschen den Effekt von Zins und Zinseszins nicht beherrschen. Zudem hat man meist keinen Vergleich, an dem man den Wert festmachen soll. Daher hier die 2 wichtigsten Infos:

  1. Der wahre Wert einer Immobilie wird errechnet anhand von den Mieteinnahmen und dem Wiederverkaufs-Erlös, der sich damit erzielen lässt.
  2. Man muss bei der Rechnung bedenken, dass 20 TEUR Einnahmen im Jahr 2050 nicht so viel Wer haben wie 20 TEUR im Jahr 2015, weil: Zinseszinseffekt…

Aber keine  Sorge, das Tool übernimmt das Rechnen ab jetzt für Sie. So geht’s:

FELD Das müssen Sie eintragen
JAHRESMIETE Tragen Sie hier den Betrag ein; der sich Ihrer Meinung nach pro JAHR als Miete erzielen lässt (nach Abzug aller Nebenkosten).
VERKAUFSPREIS Tragen Sie hier den Betrag ein; den Sie sich als Verkaufspreis erhoffen. Immobilien in guten Gegenden unterliegen meist Wertsteigerungen.
Wie viele Jahre.. Hier können Sie angeben; wie lange Sie die Wohnung gerne als Mietobjekt halten würden; bevor Sie sie verkaufen.
Diese Rendite möchten… Hier können Sie einen willkürlichen Zins eingeben. Er sollte die Rendite wiederspiegeln; die Sie gerne mit einer Investition erzielen möchten.

Das wars schon. Im rot markierten Feld wir der maximale Kaufpreis der Immobilie ausgeworfen. Dies ist der Betrag, den Sie maximal ausgeben „dürfen“, um auf Ihre gewünschte Rendite für Ihr Geld zu kommen. Das bedeutet: er beinhaltet bereits alle Nebenkosten des Erwerbs.

Wenn Sie Fragen haben zu dieser Rechnung oder dem Tool, dann einfach in den Kommentaren posten.

Hier können Sie das Tool herunterladen.

Wert-einer-Immobilie-berechnen

 

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Annuität berechnen für ein Darlehen

Als kleine Beigabe, findet Ihr hier einen kostenlosen Darlehen-Annuitätenrechner für Excel. Ihr müsst das File öffnen und dann bei eich lokal speichern.

Ermittlung der voraussichtlichen Mietpreise

Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Mieteinnahmen Sie mit einem Objekt erzielen können, dann besteht hierfür die Möglichkeit einen lokalen Mietspiegel zu Rate zu ziehen. Dort werden die durchschnittlichen Mietpreise pro Quadratmeter für einen Stadteil oder für einzelne Straßen ausgewiesen.  Manchmal ist dieser Unterschied sehr wichtig. Es gibt zum Beispiel in Nürnberg die Virchowstraße. In dieser stehen historisch bedingt besonders schöne Villen, die zudem einen Ausblick auf den Stadtpark genießen. Der durchschnittliche Mietpreis und Verkaufspreis für einen Quadratmeter liegt deutlich höher als in den Straßen der Umgebung.

 

Weitere Berechnungsmethoden für den Wert einer Immobilie

Bei der Bewertung von Immobilien kommen auch andere, standardisierte Verfahren zur Anwendung. Mit diesen Methoden berechnen zum Beisipel Gutachter oder Finanzämter die Preise von Immobilien. Sie kommen häufig zum Einsatz, wenn es zum Beispiel darum geht eine Schenkung zu tätigen, ein Erbe gerecht aufzuteilen oder bei einer Scheidung das Vermögen der Partner zu bewerten.

Das Vergleichswertfahren kommt üblicherweise zur Anwendung, wenn es um Reihenhäuser, Bauland oder Doppelhaushälften – eben Objekte, die man gut mit denen in der Umgebung vergleichen kann, weil sie ähnlich gebaut sind. Dort orientiert man sich an den Verkaufserlösen, die in der Umgebung in der Vergangenheit erzielt worden sind. Zudem vergleicht man noch Unterschiede in Sachen Zustand, Infrastruktur in der Umgebung, Zustand der Außenanlagen usw.

Möglich ist es auch einen Makler einzuschalten. Gute und erfahrene Immobilienmakler haben oft ein  ausgeprägtes Gespür dafür, für welchen Preis man ein Objekt verkaufen kann.

 

Die Wohnlage  – großer Einfluss auf den zukünftigen Immobilienwert

Die geografische Lage einer Immobilie spielt die wohl wichtigste Rolle für deren zukünftige Preisentwicklung. Diesbezüglich haben sich einige „Faustregeln“ etabliert, die man bei einer Invetstition berücksichtigen sollte.

Als im Jahr 2007 die Immobilienblase in den USA platzte und damit die weltweite Finanzkrise auslöste, stürzten die Preise ins bodenlose. Große Ausnahmen bildeten die wichtigen Ballungszentren. Im Ortsteil Manhattan in New York zum Beispiel, sanken die Preise nicht sonderlich, denn eine so zentrale Wohnlage ist immer begehrt. Zudem erholte sich der Immobilienmarkt viel schneller als der in anderen Landesteilen. Daher lautet eine wichtige Regel:

„Innenstadt geht immer“.

Es gibt immer mal wieder Phasen, wo es trendig ist in die Vorstädte zu ziehen und sich dort ein Haus im Grünen zuzulegen. Aber in alternden Gesellschaften, wie es sie in Europa meistens gibt, ziehen die viele Menschen im Alter wieder in die Stadt, weil dort die medizinsche Versorgung und Infrastruktur besser ist. Zudem verlagern viele Firmen ihre Zentralen lieber in die Nähe der großen Städte, weil sie nur dort genügend Fachkräfte finden, um ihr Geschäft betreiben zu können.

in Deutschland haben wir aktuell immer mehr Fälle, wo Menschen ihre Häsuer auf dem Land nicht mehr verkaufen können, weil keinerlei Nachfrage da ist. Es kommt auch vor, dass manche Ortschaften kurz davor sind komplett aufgegeben zu werden, weil nicht mehr genügend Einwohner da sind, um die Kosten für die Grundversorgung bezahlbar zu erhalten. Wo sich früher 10.000 Leute die Kosten für Wasser und Müll usw. geteilt haben, sind nun vielleicht nur noch 5.000 übrig.

Zudem gibt es viele Ortschaften, die sich historisch bedingt um eine einzige Firma herum gebildet haben. Diese wurde beispielsweise in einer Scheune gegründet, expandierte dann massiv, Mitarbeiter wurden eingestellt und siedelten sich in der Nähe an.  Die Gemeinde wuchs – bis zu dem Tag, an dem die Firma pleite geht. So kann es vorkommen, dass 50% der Anwohner ihren Job verlieren und wegziehen müssen. In solchen Ortschaften können die Immobilienpreise gigantischen Schwankungen unterliegen.

Weitere wichtige Einflussfaktoren können zum Beispiel Hoschulen vor Ort sein. Universitäten werden so gut wie nie geschlossen., und garantieren damit einen permanenten Zufluss an jungen Leuten, die sich eine Wohnung suchen müssen.

 

Wert einer Immobilie durch Modernisierung steigern

Wer eine Immoblie verkaufen will, der möchte natürlich den höchst möglichen Preis erzielen. Damit das klappt, gibt es einige Maßnahmen, die es sich lohnt durchzuführen, weil das Kosten-Nutzen-Verhältnis positiv ist.

Frisch gestrichene Wände lassen die Zimmer meist größer aussehen. Zudem beeinlfussen sie gravierend die Wahnehmung des Käuferst. Wer eine ungestrichene Wohnung anschaut, der sieht meist eine Bruchbude. Eine frisch gestrichene Bruchbude dagegen sieht gar nicht mehr so schlimm aus, wenn alles glänzt und funkelt. Meist bieten sich helle Farben an. Sie lassen die Wohnung frischer wirken und treffen eher den Geschmack des Käufers als eine außergewöhnlich bunte Blumentapete.

Wichtig ist auch ein modernes Badezimmer in neutralen Farben. Vor dem Verkauf ist es oft sinnvoll das Bad auf eigene Kosten zu renovieren. Helle Fliesen, eine neue Wanne und eine neue Kloschüssel kosten nicht viel und die meisten Menschen können Qualitätsware nicht von billigstem Baumarktmaterial unterscheiden. Ein Badezimmer kann man schon für unter 10.000 Euro machen lassen, man muss nur richtig verhandeln und den richtigen Handwerker suchen. Den Wert einer Immobilie kann man damit jedoch um ca. 15.000-20.000 Euro steigern. Gleisches gilt für die Fußböden. Neues, schönes Laminat lässt die Wohnung viele Jahre jünger aussehen, als sie wirklich ist.

 

Was den Wert einer Immobilie nicht steigert

Auf der anderen Seite gibt es wiederum Maßnahmen, die teuer sind, von denen man beim Verkauf aber so gut wie nicht profitieren wird.

Eines dieser Maßnahmen sind Geothermieanlagen oder alte Solarzellen u.ä. Beide technischen Gerätschaften unterliegen einem gravierenden Preisverfall. Solarzellen, die im Jahr 2005 noch 100 Euro gekostet haben, kosten im Jahr 2020 vielleicht nur noch 30-50 Euro. Wer im Jahr 2005 ganze 30.000 Euro in solche Anlagen gesteckt hat, der braucht sich nicht wundern, wenn die möglichen Käufer nicht bereit sind das im Preis angemessen zu würdigen.

Auch der Kauf einer Einbaküche trägt nur unwesentlich zum langfristigen Wert bei. Meistens wird sie nach dem Geschmack des Besitzers ausgesucht und muss damit irgendwann den Geschmack des Käufers treffen. Ist dies nicht der Fall, ist sie so gut wie wertlos. Außerdem sind Küchen, deren Geräte älter als 15 oder 20 Jahre sind meist veraltet und müssen entsorgt werden. Auch sie eignen sich kaum, um damit einen Gewinn zu erzielen.

 

Geld als Immobilieninvestor in den USA

Arnold Schwarzenegger hatte sein Vermögen mit Immoblien gemacht, bevor er als Schauspieler so erfolgreich war. Aus den USA kommen öfter solche Geschichten, wie manche mit Immobilien so unendlich reich geworden sind. Würde das in Deutschland auch gehen?

Ich persönlich glaube eher nicht. In den USA gibt es immer wieder Gegenden und Städte, die spekulativ aufgebaut werden, in der Hoffnung der Preis würde steigen. Das Fleischerviertel in New York war zum Beispiel ein Gewerbegebiet, das komplett in Wohnanlagen umgewandelt wurde. Bei solchen Geschäften macht man natürlich riesige Profite. Was auch oft passiert, ist dass eine Gegend zur Heimat eines Konzernd wird, welches dann zu einem riesigen Erfolg wird. Facebook zum Beispiel ist aus dem nichts gekommen und so große geworden, dass in der Gegend von San Francisco die Immobilien mittlerweile fast unbezahlbar ist, weil so viele neue Mitarbeiter zugezogen sind.

Solche Erfolge sind in Deutschland eher selten. Zudem sind die meisten Gegenden dicht besiedelt und kaum jemand kann hier hektarweise Land kaufen, um es mit Immobilien zu bebauen – in der Hoffnung, dass dort massenweise Menschen zuziehen.

 

Die 10 teuersten Städte der Welt

Nur so nebenbei, noch eine kleine Info zu den Städten, die weltweit als die teuersten gelten.

  1. Singapur
  2. Zürich
  3. Hongkong
  4. Genf
  5. Paris
  6. London
  7. New York
  8. Kopenhagen
  9. Seoul
  10. Los Angeles

 

 

Autor: Peter Kovacs

Peter Kovacs ist Diplom Betriebswirt (FH) und arbeitet als Controller. Zudem ist er Trainer für Speed-Reading, antike Gedächtniskunst und nonverbale Kommunikation.

2 Gedanken zu „Wert einer Immobilie kostenlos berechnen – Excel-Tool zum Download“

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