Wie Sie richtig in Immobilien investieren

Wenn Sie Geld in eine Immobilie investieren möchten, dann stellt sich die Frage nach dem richtigen Preis. Doch wie ermittelt man diesen? Für alle, die keine wirtschaftliche Ausbildung hinter sich haben, ist diese Frage nicht so einfach zu beantworten. Daher zeige ich Ihnen heute, wie Sie mit einer einfachen Rechnung den Wert eines Anlageobjektes ermitteln können. Diese Rechnung können Sie anschließend auch für andere Investitionsprojekte verwenden, unabhängig von der Anlagenklasse.

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Investitionsrechnung für Anfänger

Stellen Sie sich vor, jemand stellt Sie vor diese Alternative: Sie erhalten heute 98 Euro oder 100 Euro in einem Jahr.  Wie entscheiden Sie sich? 100 Euro klingen doch gut, denn es sind mehr als 98 Euro – macht es dann Sinn die 100 Euro zu nehmen?

Um diese Entscheidung zu treffen ist vorher die Klärung einer Frage notwendig, nämlich was Sie mit Ihrem Geld innerhalb eines Jahres alternativ machen könnten. Nehmen wir an, Sie entscheiden sich dafür die 98 Euro zu nehmen. Dieses Geld können Sie für einen Zins von 5% bei Ihrer Bank anlegen. Nach einem Jahr vermehrt sich Ihr Guthaben dann nach folgender Formel:

98 Euro * (1 + Zins :100)

Das macht in diesem Fall:

98 Euro * 1,05 = 102,9 Euro

Das bedeutet: wenn Sie die Möglichkeit haben Ihr Geld mit 5% zu verzinsen, dann ist es für Sie besser die 98 Euro zu nehmen und es sofort anzulegen, weil Sie dadurch nach einem Jahr mehr Geld haben werden, als die 100 Euro.

Nehmen wir nun an, Sie könnten das Geld nur mit einem Zinssatz von 2% anlegen, anstatt mit 5%. Dann errechnet sich ein anderer Betrag:

98 Euro * 1,02 = 99,6 Euro

In diesem Fall ist es so, dass es besser gewesen wäre auf die 100 Euro zu warten, anstatt sofort die 98 Euro zu nehmen, denn so hätten Sie eine höhere Rendite erwirtschaften können.

Diese zwei Rechnungen kann man auch aus der umgekehrtern Perspektive durchführen. Wenn Sie den Wert einer Zahlung aus der Zukunft zum heutigen Zeitpunkt berechnen möchten, dann können Sie dies durch Umstellung obiger Formel tun. Hierfür habe ich wieder die obigen 5% und dann 2% angesetzt.

100 Euro / 1,05 = 95,2 Euro

100 Euro / 1,02 = 98,04 Euro

Der Wert, den Sie als Endergebnis erhalten ist der aktuelle Wert der zukünftigen Zahlungen. In der Wirtschaftslehre nennt man diesen den „Barwert“ einer Einzahlung.

Zins und Barwert

Fassen wir zusammen:

  • Eine Zahlung von 100 Euro in der Zukunft ist nicht so viel wert, wie ein Zahlung von 100 Euro in der Gegenwart.
  • Der Wert einer zukünftigen Zahlung zum heutigen Zeitpunkt wird Barwert genannt. Dieser wird durch das Abzinsen der eigehenden Geldbeträge errechnet.
  • Der Gegenwartswert zukünftiger Zahlungen ist immer abhängig von dem Zins, den man in der Zwischenzeit erwirtschaften kann, zum Beispiel durch alternative Anlagen wie ein Tagesgeldkonto.

Bewertung von Immobilien

Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie erwerben und diese als Investition nutzen. Das bedeutet, dass Sie sie nicht weiterverkaufen, sondern ein Leben lang nur die Mieteinnahmen erhalten möchten. Mieteinnahmen sind regelmäßige, gleich bleibende Zahlungen, daher werden Sie in der Finanzmathematik als „Rente“ angesehen. Der Barwert von Renten errechnet sich nach folgender Formel:

Barwert = regelmäßige Zahlung (pro Jahr) / (Zinssatz : 100)

Ein Beispiel: Die Nettomieteinnahmen einer kleinen Eigentumswohnung belaufen sich auf 5000 Euro pro Jahr. Der Zins, den Sie in der Bank für Ihr Geld erhielten, läge nun für alle Zeit bei 3%. Dann errechnet sich folgender Wert für die Immobilie:

5000 Euro / (3 :100) = 166.667 Euro

Das bedeutet, dass Sie für eine Wohnung, die 5000 Euro Netto-Mieteinnahmen pro Jahr erwirtschaftet, maximal 166.667 Euro ausgeben sollten, wenn Sie möchten, dass sich Ihr Geld mit mindestens 3% verzinst. Sollten Sie ein solches Angebot finden und es kostet weniger als der obige Betrag, dann erwirtschaften Sie automatisch eine höhere Rendite als 3%, wenn Sie es erwerben. Ist der Preis höher, ist es besser Ihr Geld bei der Bank zu lassen.

Bitte beachten Sie: Dies gilt nur unter der Bedingung, dass Sie den gesamten Betrag sofort aus Eigenmitteln finanzieren. Wenn Sie die Zinszahlungen für ein aufgenommenes Darlehen mit einfließen lassen möchten, dann müssten Sie diese noch von den jährlichen Einnahmen abziehen.

Die richtige Rendite in der Praxis

Wenn man bedenkt, dass eine vermietete Immobilie auch Kosten verursacht, weil sie hin und wieder renoviert werden muss, dann sollte man sich nicht mit einer Rendite unterhalb von 6-8% zufrieden geben. Insbesondere, da diese später noch von Vater Staat nach unten „korrigiert“ wird.

Zudem gehen Sie das Risiko ein, dass gelegentliche Mietausfälle die Einnahmen schmälern und für diesen Fall benötigen Sie einen Sicherheitspuffer.

Hinzu kommt, dass die Inflation einen Teil des Geldes entwertet, wobei dies über Mieterhöhungen zumindest zum Teil wieder kompensiert werden kann.

Eine Zielrendite von mindestens 6-8% ist daher insbesondere bei älteren Immobilien mehr als sinnvoll. Liegt sie darunter, lohnt sich das Investment nur bedingt.

Ich habe nun eine Wohnungsanzeige aus einer Online-Börse als Rechenbeispiel verwendet: Die Jahres-Netto-Mieteinnahmen des Objektes liegen bei 4368 Euro, der Preis beträgt 99.000 Euro. Das Objekt ist vermietet und soll es weiterhin bleiben. Lohnt sich das Investment?

Berechnung:

4.368 Euro / (6 : 100) = 72.800 Euro

4.368 Euro / (7 : 100) = 62.400 Euro

4.368 Euro / (8 : 100) = 54.600 Euro

Sie sehen, der angemessene Preis für diese Wohnung ist selbst bei einer relativ geringen Verzinsung von 6% höchstens 72.800 Euro. Der angesetzte Verkaufspreis von 99.000 Euro liegt daher viel zu hoch.

Fazit

Der Wert einer Immobilie wird unter Investoren üblicherweise über die realisierbare Mietrendite ermittelt. Dazu werden von den Mieterträgen alle voraussichtlichen Kosten abgezogen und der Barwert aller zukünftigen Zahlungsüberschüsse mit einer einfachen Formel abgezinst.

Die meisten privaten Wohnungskäufer zahlen viel zu viel für Immobilien. Sie nehmen oft den gegeben Preis hin, da sie keine echte Vergleichsgröße haben. Ausschlaggebend für sie ist eher die Frage, ob sie ihnen gefällt und ob sie sich die Wohnung leisten können. Meist handeln sie noch ein wenig vom Preis herunter, aber das sind für einen cleveren Verkäufer eher Peanuts, da der Preis normalerweise viel zu hoch angesetzt wird.

Wenn Sie irgendwann um eine Immobilien feilschen müssen, dann haben Sie nun ein sehr genaues Werkzeug, mit der Sie die Rendite Ihrer Wunschobjekte genau bestimmten können.

 

Rechtlicher Hinweis:

Alle obigen Äußerungen zu finanziellen und rechtlichen Aspekten sind meine subjektiven Überzeugungen und damit ohne rechtliche Gewähr. Meine Aussagen sollen keine Rechts- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen. Bitte konsultieren Sie für weitere Fragen einen Qualifizierten Rechtsbeistand, Steuer- oder Finanzberater.

Autor: Peter Kovacs

Peter Kovacs ist Diplom Betriebswirt (FH) und arbeitet als Controller. Zudem ist er Trainer für Speed-Reading, antike Gedächtniskunst und nonverbale Kommunikation.

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